Kinnisvaratehing ei lõpe ostja leidmisega. Tegelikult algab pärast kokkuleppe saavutamist väga oluline etapp — dokumentide, tingimuste ja osapoolte kokkulepete täpsustamine enne notaritehingut.
Korralikult ette valmistatud tehing aitab vältida arusaamatusi, viivitusi ja hilisemaid vaidlusi.
Millised andmed ja dokumendid on tavaliselt vajalikud?
Enne notarisse minekut kogutakse kokku tehingu põhiandmed:
- müüja ja ostja isikuandmed;
- kinnisvara aadress ja registriosa number;
- müügihind;
- info selle kohta, kas ost toimub omavahenditest või pangalaenuga;
- pangalaenu korral panga esindaja andmed ja hüpoteegi info;
- notari tasude ja riigilõivu jagunemise kokkulepe;
- üleandmise aeg;
- vara koosseis ehk mis jääb korterisse või majja sisse;
- kommunaalkulude, laenukohustuste ja muude võimalike võlgnevuste seis;
- kokkulepped parkimiskoha, panipaiga, mööbli ja tehnika osas.
Kui objektiga kaasnevad eraldi parkimiskoht, panipaik või kasutuskorra alusel kasutatav osa, tuleb see samuti selgelt välja tuua. Eriti oluline on see juhul, kui parkimine või panipaik ei ole eraldi omand, vaid seotud kasutuskorra või kaasomandiga.
Miks on kokkulepete täpsus oluline?
Notar vormistab lepingu osapoolte kokkulepete alusel. Seetõttu ei tohiks olulised tingimused jääda ainult suulise jutu tasemele.
Näiteks tuleks enne tehingut selgelt kokku leppida:
- millal ostja saab võtmed;
- kas korter antakse üle kohe pärast notarit või hiljem;
- milline mööbel ja tehnika jääb sisse;
- kas müüja eemaldab midagi enne üleandmist;
- kes maksab tehinguga seotud kulud;
- kuidas tasutakse võimalikud viimased kommunaalarved;
- kas müüja peab enne üleandmist midagi parandama või reguleerima;
- millises seisukorras peab objekt olema üleandmise hetkel.
Sellised detailid võivad tunduda väikesed, kuid praktikas tekivad vaidlused sageli just nende ümber.
Varjatud puudused ja müüja vastutus
Müüja peab ostjale teadaolevad puudused ausalt avaldama. Võlaõigusseaduse järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui puudus oli olemas vastutuse seisukohalt olulisel hetkel ja ostja sellest ei teadnud ega pidanud teadma. Samas ei vastuta müüja üldjuhul puuduse eest, millest ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma.
Praktiliselt tähendab see, et nähtavad ja teadaolevad puudused on mõistlik kirjalikult fikseerida. Näiteks kui akent on vaja reguleerida, põrandal on kriimustused või mõni kodumasin on vanem, aga töökorras, tasub see üleandmise või lepingu ettevalmistuse käigus ära märkida.
See ei ole ostja hirmutamine ega müüja koormamine. Vastupidi — see aitab teha tehingu läbipaistvaks ja vähendab hilisemaid riske.
Notari roll
Notar ei ole müüja ega ostja esindaja, vaid erapooletu isik, kelle ülesanne on tagada õigussuhte turvalisus ja ennetada õigusvaidlusi.
Seetõttu on oluline, et notarile edastatav info oleks täpne. Mida paremini on tehing ette valmistatud, seda sujuvamalt kulgeb notaripäev.
Hea ettevalmistus annab kindlama tehingu
Minu praktikas on hästi ettevalmistatud notaritehing selline, kus kõik osapooled saavad juba enne lepingu allkirjastamist aru:
- mida täpselt müüakse;
- mis hinna ja tingimustega tehing toimub;
- millal toimub üleandmine;
- millised asjad jäävad objektile;
- millised võimalikud puudused on teada;
- kuidas jagunevad kulud ja kohustused.
Kinnisvaratehing on suur otsus nii müüjale kui ka ostjale. Mida selgemad on kokkulepped enne notarit, seda rahulikum ja turvalisem on kogu protsess.